惠州楼市“中考”之预测

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分析事实并说实话

大型区域开发商

将通过特殊房间和大折扣吸引客户

林义江:芳辉集团深辉区域公司副总经理

上半年面向市场的宏观环境复杂局面将在下半年继续。全球宏观变化对国内房地产市场的影响将继续加深。美国加息已逐渐达到顶峰。预计未来市场将会放松。这将为房地产市场带来正能量,增加市场预期并推动需求。

在今年上半年,虽然预计整体政策将放宽,但实际执行水平仍落后于预期。之前的监管逻辑是一种通用的红线评估,从目前的观点来看,该政策已经开始适应市场,监管已经到了灵活调整的边缘。今年第一季度进入市场后,政策发行频率明显偏高,因此下半年监管的主要基调将持续。

根据中原地区的潜在供应数据,下半年的潜在供应量仍接近1500万平方米,这是一个很高的水平,但并不排除一些项目因为施工期或其他因素,供应速度将在下半年加快。但是,今年整体有效供应量将保持在1500万平方米的高位,库存风险将进一步增加。

由于第三季度和第四季度有传统的房地产市场节点,市场成交量将加速。需求将在下半年发布。但是,从上半年的交易数据来看,年内的营业额应该有一定的下降。从短期来看,在上一轮去库存政策的刺激下,市场需求确实已经透支。虽然大湾区的发展计划是在今年上半年推出的,但信贷政策已经调整,但未能刺激更多。需求被释放;新的需求无法迅速得到补充。尽管大湾区计划的有利释放和客户领土的扩张,仍然没有有效的方法和方法来引导外部需求。湾区规划仍然是更多的概念。在这个层面上,它不利于需求的快速积累和大量的释放。

面对最近的价格调整,惠州市不同地区的价格有一定的松动。许多新的房地产预售证书显示价格已经提高,浮动范围为5%-10%。目前尚未提价的许多房产不排除下次推出的新产品也将同时升级。价格限制政策保持不变,交易价格不低于申请价格的10%,但申请价格上涨,因此惠州的房价可能会在下半年增加。针对这一现象,惠州房地产市场下半年可能出现以下情况:供应量大,库存量大的区域开发商将在下半年进行冲刺,并通过特殊房屋和大幅折扣来吸引他们顾客。此外,依赖中介渠道带来客户的出口导向型市场项目将不同程度地增加中介公司的佣金比例,并增加客户数量。总而言之,房价上涨,折扣增加,代理佣金增加,客户付款增加。开发商的付款不会有太大变化。因此,市场的预售价格将在下半年得到改善,但由于去盐的压力,预计交易价格将通过折扣保持稳定。

市场格局在下半年出现波动

申请价格的上涨将为客户带来更强烈的观望态度。

李剑锋:惠州高级房地产评论员

上半年,市场波动和波动。从初春节假期的低潮到2月中下旬,市场在广东,香港,澳门大湾区的背景下迅速反弹,并进入上行周期。来自其他省份的客户分批来到惠州,三月和四月。小杨春但是当每个人都认为市场一直按照预定的轨道移动时,就会发现市场已经恢复到理性状态。

在下半年,惠州市场供应量非常大。更值得注意的是,这些供应集中在第三和第四季度(8月,9月和10月),预计短期内会出现供过于求的情况。由于市场集中新产品进入市场,导致供需之间急剧失衡,但在需求方面,客户总量在短时间内不会发生太大变化。此外,由于小杨春在早期消化了购房需求,下半年购房需求不足,市场难以形成热销。

与此同时,目前申请价格上涨5%-10%已成为一个客观事实,但很多人都没有看到可能的后果。目前,市场上一些新的磁盘备案价格上涨,特别是在城市地区,这可能会逐步推动二手房。市场价格上涨。在这种二手房价格上涨的情况下,在供应量高的情况下,它可能会影响市场客户的观望情绪并形成低周转率。在下半年,如果没有明显的积极刺激和行业或城市红利,预计将回归横向市场格局。在一些地区,价格仍然明显不同,即某些地区的价格上涨,而某些地区的价格却在下跌。

对于买家而言,下半年的选择性将会增加,一些物业将以优惠的价格重新出现。在第三季度,下半年是买房的好时机。

市场将在下半年保持稳定

申请价格将上涨,更多优质项目将进入市场

曾焕忠:惠州中州控股有限公司副总经理

在主要机构的年中统计数据公布后,我们发现上半年的市场数据水平并不算太差。在今年上半年,市场实际上充满曲折。从年初的悲观情绪到大湾区发展计划的乐观情绪,5月和6月的外国省份正在退缩,市场冷却,然后又恢复了理性。在下半年,市场预计仍将是一个波动的市场。根据我们的判断,它可能是一个波动性稳定的市场。预计第三季度后市场将出现明显的变化或分化,一些高价土地项目将进入市场并创纪录。价格变动的调整也将使部分地区的房价略有上涨。

面对下半年的大量供应,并集中在7月至10月的第三季度,随着市场进入项目数量的增加,竞争激烈,客户的选择范围更广,产品更具竞争力可以选择,市场分裂。这是不可避免的。事实上,该项目的两极分化已于5月形成。一些优质市场有轨道交通规划,或者有可重复的书籍景观和竞争性套餐,如高质量的学位。对学位的关注和认可肯定更高,销售肯定比其他房地产更好,而一些竞争力较弱的房地产销售很冷,可能是正常的。

以前,破纪录的价格已经导致一些开发商追求质量,失去了创造高质量产品和追求更高保费的能力。然而,在申请价格明确公布5%-10%之后,一些开发商将重新构建如何建立良好生活和建立优质产品。申请价格的差价将使下半年更多。优质项目进入市场。

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客户更加理性和谨慎

住房企业应该微调其管理和质量服务

沉安杰:中国时报惠州地区公司营销总经理

在2019年上半年末,业界和最受关注的是惠州房地产市场的下滑,但同期的另一个信息是一些房地产企业继续在惠州占用土地,包括品牌开发商例如驻扎在龙门的中粮集团,以及刚刚在碧桂园出售9小时的惠南科技园遗址。

市场波动。一些悲观主义者仍担心下半年惠州房地产市场的走势,但我认为房地产企业仍对惠州市场持乐观态度,对区域发展有足够的信心。首先,在大湾区的规划下,惠州有许多工业计划着陆。其次,大湾区轨道交通和高速公路的交通规划直接帮助了惠州。第三,地方政府的政策将更有针对性(如微调备案价格体系),以指导房地产市场的健康发展。第四,结合供需数据分析,下半年的交易趋于稳定。

然而,与此同时,应该指出的是,在下半年供应量大幅增加的情况下,顾客的心态和购买意愿将变得合理且更加谨慎。购房者的需求发生了变化,主要体现在他们不再盲目抢购。客户更注重房地产的地理位置,产品设计,配套,工程质量和售后服务。根据客户的需求和市场变化,房地产企业不能过度追求高额利润。住房企业应受益于精细的管理和控制。第二,住房企业必须正确认识高营业额,但不要强调项目资金的回报,从而忽视了产品质量。第三,住房企业必须坚持良好的服务,根据公司的情况进入下游产业链,为客户提供更多元化的服务,赢得客户信任,创造新的利润增长点。